古城民宿创业(投资一家民宿)

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投资一家民宿

按照国家标准，不超过15间客房才算民宿。

一般的民宿，在8-12个客房之间。

那么，就以8间客房来算吧。

莫干山

莫干山是中国民宿的标杆。

在莫干山，一个8间客房的民宿，需要租2-3栋农民房，建筑面积要500平方米左右。

民宿是靠客房赚钱的，把所有成本均摊到客房里，按莫干山的标准，每间客房投入在50-80万元间，那么8间客房的民宿，投入约需400-600万元，每平方米造价在8000-12000元，比五星级酒店贵。

这些钱都花在哪里了？

莫干山·颐园

设计是第一笔。现在开民宿，不找一个好建筑师或好设计师，几乎没有胜出的机会。去看看莫干山就知道了，有无设计，高下立见。设计费有高低，也有友情价和市场价，十几万元到几十万元不等。

民宿大多是在宅基地上兴建的，无论拆了重建或修修补补改建，投入是差不多的。这一块叫土建，每平方米造价在1500-2000元间。

土建之后是硬装。这一块投入，就有差异了，像莫干山新开的民宿，中央空调（风管机也挺好）+地暖（水暖或电暖）是标配了。至于24小时循环热水系统，更是必不可省。按每平方米造价算，硬装要2000-3000元。

莫干山·西璞

软装就更个性化了。民宿嘛，个性化是卖点，定制家具、定制灯具……一上定制，就是无底洞了。

我这里算简单一点，每平方米造价也要在1500-2000元间。我个人的建议是，和身体接触的，可以好一点，比如智能马桶，冬天就很体贴，比如床垫和布草，可以一夜好眠，这些钱不能太省。

莫干山·三秋

依然以莫干山为例，8间客房，投入400万元，每间平均售价1200元，50%入住率，60%利润率（对，这一点比酒店高得多），那一年大约赢利100万元，四五年收回投资，这已经是很理想的了。

考虑到很多地方，均价和入住率都比不上莫干山，回收周期还要长一点。

民宿租约大多在二三十年，所以，还是一笔有情怀的慢生意。

莫干山

以上计算均未包括房租，除大理洱海、杭州西湖这样稀缺的景区贵得离谱以外，大部分乡村的房子，一栋农民房，一年租金不过几千元，可以忽略不计。

即便是莫干山，一栋也不过三五万元，只不过需要三十年一次性付清而已。

投资一家民宿木屋需要多少钱

1、明确基础客群定位

民宿的基本客群定位是在项目选址设计阶段需要明确的，是未来民宿运营过程中稳定的基础客群。这一客群的定位需要遵循项目所在地的自然流量，考虑如何将当地的自然客流吸纳到民宿中来。这项逻辑看似简单，在现实中却不乏反面案例。

如某项目位于城中商务中心区，交通方便，地铁等公共交通可到达城市内任何一处知名景点，但不属于游客聚集区。这类项目的基本客群定位应该选择商务客人，而非休闲旅游的客人。虽然交通方便，但区域位置不属于游客的首选，因此在与游客聚集区的民宿竞争中不容易凸显优势。

让每一个小屋都实现最大的效益是收益管理的目标

然而很多民宿主认为民宿的主要消费目的就是休闲旅游，商务客人更追求快捷舒适的酒店。虽然品牌连锁酒店的标准化品质保障的确可以为商旅客人节约大量的选择成本。然而随着越来越多的人对生活态度的转变，年轻的商旅客人不乏追求工作与生活的进一步融合，这就给民宿进入商务区提供了良好契机。毕竟商务区内的民宿可以提供给出差在外的客人更加温暖的服务，更放松的环境。近年来商务亲子客群，即带上家人孩子一起出差的客人逐渐增多就印证了这一生活观念的转变。而民宿比传统商务酒店更具人文关怀和特色，能够更好地为随行亲子提供服务和文化体验。同时商务客人本身就是这一区块的主要天然客流，消费能力更强，应该成为这一区域民宿最佳的基础客群。

民宿深受消费者喜爱

2、灵活细分市场选择

对于大部分目的地来说，基础客群都会有明显的淡旺季之分。如上面所举的案例，商务客人大多在工作日进行消费，商务亲子类的客群可能一部分会延续到周末，但总体来讲，这类民宿的周末节假日会成为较明显的淡季。而这期间正是旅游类客群集中消费的时间。因此在这段时间内，就需要充分利用项目的个性化特色和便捷的交通吸引游客。于是，游客成了这一案例的第二类补充客群。

当进入长途差旅和游客都稀缺的淡季时，该项目还应该再寻找此时的补充客群，比如缩短定位的距离半径，定位本地市场的空间类产品消费，如小型活动、会议、餐饮等。

这三类客群在大框架下的时间划分是相对明确的，但在实际运营过程中，经常会出现民宿主口中所说的“淡季不淡，旺季不旺”的奇怪现象。这就反应了市场的动态特征，即没有一成不变的淡旺季，在传统的旺季时间段内，还可能出现相对的淡季或平季等。所以，在日常收益管理过程中，民宿收益管理者应该更加敏锐地对复杂的市场变化做出反馈，选择收益贡献更高的细分市场，并及时做出战略调整。一旦某一时段的细分市场定位错误，就会导致后续的价格和房态控制反应偏离市场的需求，从而导致收益下降。一旦造成了销售资源向错误方向倾斜，整体的收益情况影响会比传统酒店更大。所以，“一招走错，满盘皆输”就是对民宿收益管理难度的描述。

3、细分市场定位下的收益管理执行策略

在细分市场选定的前提下，如何通过价格、渠道、房态的调控来引导细分市场的消费，是收益管理实施落地的关键。因此，充分分析每一类细分人群的行为特征是做出调控决策的前提，包括消费者对价格的敏感度、习惯使用的平台和预订渠道、除住宿外消费其他产品的可能性、偏好的房型、通常提前几天预订、平均入住天数等。

比如某一旺季时段，三类客群同时都有消费需求，为了达到收益最大化的目标，我们应该选择愿意付更高价格的客群，如商务客群。这类客群的消费行为特征是提前预定天数较短，甚至可能产生当日预定，他们通常会使用传统的网络平台预定民宿产品，根据不同的职级选择房型，因此高中低房型都有消费需求。基于这些基本特征，收益管理就需要通过渠道的房态控制，或调高针对其他客群的渠道价格来减少前期其他客群的预定量，为商务客群保留足够的消费空间。

在淡季，做好细分市场定位的前提下，制定各渠道的价格和房态调控策略需要在满足收益的同时，保障民宿的品牌定位，这对于高端民宿来说尤其重要。假如我们的定位是第三类客群，即本地客群。这类客群的消费渠道通常会以本地平台为主，比如本地论坛、大众点评、公司内部社群等。他们使用本地渠道的频率相对较高，比较容易实现快速精准的信息传递。这样就不需要在传统商务或游客的主要渠道上面做过多的降价促销活动。

投资一家民宿怎么零做起

投资民宿最重要的还是要选好值得信赖的企业才行。不知道是想自己运营民宿还是单纯的作为投资理财呢？

如果是想要投资理财的话建议可以了解下有家民宿这家企业，他们是专门做民宿运营管理的企业，有携程的投资背景，而且可以提供全程托管服务，投资民宿特别需要注意的房源选址、装修和日常运营等，都会由他们来负责。

其实投资民宿最重要的还是要看回本周期和未来的收益，目前在有家民宿投资一套民宿的成本在5万左右，他们的平均间夜价格是412元，平均入住率达73%，投资回报周期大概在一年半左右，而且筹建周期只要三周，还是很快可以回本的项目。目前，他们设定的投资门槛是10套、20套、30套起投，可以参考下。

还有一点，他们的线下服务做得很好，有自己的线下服务中心，能够提供24H专业管家服务、专业保洁、统一布草洗涤等，不要小看这些细节哦，对于做民宿来说服务太重要了，不但能提升民宿的品质，也是能够有持续的好的入住率的重要保障，这也是他们比其他民宿运营企业做的好的地方。

投资一家民宿十五个房间大概多钱啊

北海蛋家小镇民俗民宿月租在650~1200之间。

蛋家小镇的民宿租赁金额是根据房间数量不同，价格也有所不同。

如果只是租单间房间正常价格在600~750之间。

如果是租二室或者二室一厅的房型则需要1000~1200之间。

以上房间费用不含餐费。只是房间租赁费。

投资一家民宿大概多钱啊

要以当地的旅游事业来看，如果旅游人口多，就可以投资

投资一家民宿应做哪些前期准备

分享一个民宿项目的估值模型

其中五个关键变量指标含盖你说的风险评估

X1项目投资：

投资首先是一种决策行为，代表了投资主体对于项目本身价值的认可，当然基于对于现实情况和未来预期的判断。从时序上看，包含前期投资和追加投资；从投资内容看，则包括土地成本（使用权出让）、设计建造及装修成本、筹开费用。

X2运营收益：

这里的收益指经营利润，而非净利润，因个人认为所得税虽然也是支出项，但同样代表项目的价值所在，属于民宿估值构成的一部分。经营利润的计算方法为营业收入减去成本和税费两项。其中，成本主要包括营业成本和期间费用，是指扣除项目正式经营期间产生的经营管理费用和直接材料成本，包含租金、人力成本、物耗、能耗等；税费主要指流转税，指应在成本费用中列支的资源税、财产和行为税等税目以外的税费，一般即指营改增之前所说的营业税及附加，包括商品和劳务税类等。

X3品牌增值：

加分项，品牌属于这一类项目无形资产的主项，目前估值上亿、融资千万的民宿品牌已不在少数，我认为一个民宿品牌价值主要由两部分构成“项目本身的商业价值和预期”，以及“人”。当然，这里提到的人特指人的无形品牌，是附加值，因具像的人力成本已在运营成本中体现。比如，有故事的美女老板，或者聘请个超牛的管理团队。这些因素长期的增值是不可估量的。

X4机会成本：

通俗讲，就是假如把投资民宿的资金放在别的地方能赚到而因为做民宿所放弃的那部分资金利息，按照目前企业理财行业的标准，这一部分的年化收益比例一般在7%-10%。

X5风险减值：

减分项，即项目潜在投资风险对于整体估值的拉低，一般包括用地/租赁风险（人为的或者政策的）、环境风险（自然灾害、污染）、建筑安全（一般较少）、财务风险（外部的融资行为、社会经济环境下滑，或内部的制度和结构设计不完善、缺乏专业财务人员等）。不过，民宿的风险评估目前我尚未考虑到较好的量化评估方式，搁置供讨论。

投资一家民宿要多少资金

根据地区、位置、房子类型。价格是不定的。以三亚为例。如果只是为了维持自己工资水平的盈利。投资15万左右。但是民宿本身并不是暴力行业，它是个讲情怀的行业，如果你是抱着想赚大钱快钱的心态我不建议你做民宿。你可以考虑做客栈、做短租。

投资一家民宿多少钱

均匀每套房源需求投入3个月租金约6000元、装修本钱约5000元、保洁费用500元、水电客耗200元，共计11700元。均匀下来，三个月不到即可完成回本。

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