创业分割法(商业分割法)

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商业分割法

一个边口可切割为前腿肉、后腿肉、排骨、五花、腰柳、带皮里脊、肘子、蹄髈、棒子骨、龙骨胫骨等部位。

分割法定义

生活方式可以很多种。简单的早起锻炼.吃饭.工作.午饭.午休.工作.晚饭.散步.学习.休息。

商业分割产权

　　可以办理房产分割登记。　　《房屋登记办法》第十条　房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。　　国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。　　非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。　　根据上述规定，你的房屋可以分层办理房屋产权登记，登记流程如下：　　《房屋登记办法》　第三十六条　发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：　　（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；　　（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；　　（三）房屋面积增加或者减少的；　　（四）同一所有权人分割、合并房屋的；　　（五）法律、法规规定的其他情形。　　第三十七条　申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：　　（一）登记申请书；　　（二）申请人身份证明；　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；　　（四）证明发生变更事实的材料；　　（五）其他必要材料。

分割法有哪些

清晰分割法：

若两关键组分的挥发度相差较大，且两者为相邻组分，此时可认为比重关键组分还重的组分全部从塔釜排除，在塔顶产品中含量极小，可以忽略；比关键组分还轻的组分全部从塔顶蒸出，在塔釜中含量极小，可以忽略。

非清晰分割法：

若两关键组分的挥发度相差不大，或两关键组分不是相邻组分，则比重关键组分还重的组分在塔顶有微量存在，比轻关键组分还轻的组分在塔釜有微量存在。

商业分割法是什么

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　　产权分割的依据就是强行折迁，强折后就自然分割了。

　　国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

　　别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

　　别墅（Villa）：“口”

　　双拼（Two Family House）：“日”

　　排屋（Town House）：“目”

　　排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

　　别墅的买卖双方合同一般都有注明：

　　1、本商品房户型为：别墅；

　　2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

　　容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

　　规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

　　2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

　　自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

　　目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

　　现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

　　别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

商业分成怎么分

　目前我国商业银行有三类：　　第一类是国有独资商业银行，目前有中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行。　　第二类是股份制商业银行，目前有交通银行、深圳发展银行、中信实业银行、中国光大银行、华夏银行、中国投资银行、招商银行、广东发展银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、中国民生银行等12家。　　第三类是城市合作银行，是在原城市信用合作社清产核资的基础上，吸收地方财政、企业入股组建而成的，是股份制性质的。截止到1996年底全国共有18家城市合作银行挂牌营业。　　2005年我国共有各类银行业金融机构3万多家。主要包括：　　3家政策性银行(国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行)，　　4家国有商业银行，(中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行)　　13家股份制商业银行（交通银行、深圳发展银行、中信实业银行、中国光大银行、华夏银行、中国投资银行、招商银行、广东发展银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、中国民生银行、渤海银行），　　115家城市商业银行，　　626家城市信用社，　　30438家农村信用社，　　57家农村合作（商业）银行，　　238家外资银行营业性机构，　　4家金融资产管理公司，　　59家信托投资公司，　　74家企业集团财务公司，　　12家金融租赁公司，　　5家汽车金融公司，　　以及遍布城乡的邮政储蓄机构。

分割商法什么意思

股权代持又叫做委托持股、隐名投资或假名出资。股权代持的含义是指实际出资人与他人约定，以该他人名义代实际出资人履行股东权利义务的一种股权或股份处置方式。即使当事人双方签订了股权代持协议，股份还是股权所有者的，只是将股权交于其他人代持股份，只是由其代替行使股东权益而已。

一、哪些情形下需要签订股权代持协议

实务中发现，以下情形是股权代持协议签订频率最高的情形：

1、身份原因不适合做股东，比如公务员不能从商；

2、规避法律或者政策的强制性规定，比如《公司法》规定，有限公司的人数不得超过50人，超过50人的有限公司就会考虑将部分股东的股权由其他股东代持。

3、提高股东会决策效率。为保持公司股权架构的稳定性，稳定入股对象，提升共同创业的积极性，提高公司管理决策的效率，避免因实际持股状况变动而频繁地办理工商变更登记手续。

4、规避同业竞争、竞业限制。比如，国企高管人员不得投资与所任职企业相同或者相竞争的企业。负有保密义务的股东，投资设立其他与所任职企业相同的企业均可能使用股权代持方式来回避解决。

5、法律意思淡薄、办理股权变更登记嫌麻烦。尤其股权转让的受让一方，认为受让股权就是为了分红的目的，加之，办理股权转让程序繁琐，只要能够拿到应得的分红，办不办理股权变更登记无所谓，认为签订一份股权代持协议就可以。

二、股权代持主要存在以下三种法律关系：

第一种是实际股东与名义股东之间的法律关系，

第二种是实际股东、名义股东与公司之间的法律关系，

第三种是实际股东、名义股东与公司外第三人之间的关系。

第一种关系仅涉及两个个体，属于个人法范畴，所以如果两者出现争议，只要能证明两者存在股权代持关系，则实际股东的出资至少应从债权角度上得到确认。但问题是，股权对实际股东来讲往往比因代出资产产生的债权更为重要。在实际股东要求确认股东身份的问题上，有人认为应视股权代持合同的约定，如果合同中明确约定实际股东为真正股东并享有股东权益、承担相应股东义务和责任，则应应认定实际股东为真正股东。但笔者认为，虽然股权代持关系建立在实际股东和名义股东之间，但处于对公司稳定性的综合考虑，

第二种法律关系的考量变不可避免。所以，如果实际股东隐瞒身份，名义股东按照实际股东的意志出面行使股东权利，在公司和公司其他股东对实际股东对股权代持事项并不知情的情况下，为维系律关系的稳定和保护其他股东的利益，不应鼓励确认实际股东的股东身份。如果实际股东虽然通过名义股东隐名，但公司和公司其他股东知悉实际股东的存在，实际股东直接行使股东权利并承担股东责任。在这种情况下，公司获其他股东因知情而丧失了为保护公司稳定性的抗辩理由，而且实际股东以其股东身份参与公司的经营事务后，已不允许公司将实际股东的人格否定，而应同样从维护公司稳定性角度承认实际股东为真正股东。由于我国尚未因入“代名人”或“股权代持”等相关概念，所以法院在处理类似纠纷中应要求公司变更实际股东为登记股东。

在第三种法律关系中，保护真正权利人和保护善意第三人是一对矛盾。在这个信息纷繁芜杂的世界，要求交易者探究公司登记之外的隐名股东几乎不可能，也不利于保护交易安全，正是因此，近代民法理论才确立了善意取得、保护善意第三人、表见代理等民法基本原则。所以，当股权被名义股东擅自出让，实际股东无权以名义股东未取得其同意为由进行抗辩，同样，当名义股东因出资不实或其他原因被追讨股东责任时，也无权以自己不是实际股东为由进行抗辩。另外，当第三人有正当理由不知晓工商登记的内容并视实际股东为股东，则实际股东不得以非登记股东为由进行抗辩。

三、注意事项

一）、签订股权代持协议时的注意事项

1、签订完备的书面协议

股权代持存在较大的风险，完备的书面协议有利于约束当事人行为和规避风险。总体来说，股权代持协议具体条款应当包括主体、出资情况、委托事项、权利义务、风险承担和收益归属、违约责任等基本内容。此外，双方还可以根据实际情况约定代持费用的承担、显名股东的报酬、保密责任、代持期限等内容。

2、确保所签订的股权代持协议有效

股权代持产生的原因是多方面的，有的是投资者注重保护个人隐私或商业秘密，有的是为了规避法律法规的限制，而后者有可能导致股权代持协议归于无效。因此，当事人在签订协议时应当了解相关法律法规，确保所签协议合法有效。

合同法第52条关于合同效力的规定适用于股权代持协议，即“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

对于合同法第52条第（五）项所述的“强制性规定”，一般认为，强制性规定可以分为“管理性”强制规定和”效力性”强制规定。如果股权代持协议仅仅违反了其中的管理性强制规定，仍属有效，只不过有可能需要接受行政处罚。但是，如果股权代持协议违反了强制性规定中的效力性规定，则应属无效。

3、意思表示准确明晰，确保股权代持关系成立

签订股权代持协议并不当然意味着股权代持关系的成立，还需考虑当事人的真实意思表示、出资情况等因素。比如，根据最高院的裁判规则，如果当事人签订的代持协议中约定了所有权转移和对价的，则该协议属于“名为股权代持，实为股权转让”；或者，当事人虽然签订了股权代持协议，但公司未实际增资，“实际出资人”也未收取股东利润，则该协议属于“名为股权代持，实为借贷”。

4、妥善保管证明股权代持关系存在的证明材料

股权代持协议是证明股权代持关系存在的证据，但不是唯一证据。有的当事人之间存在股权代持协议，但是实际上股权代持关系并没有成立。有的当事人之间没有签订代持协议，但是通过出资证明、证人证言等也可以证明股权代持关系的成立。

因此，建议妥善保管以下证明资料：出资证明、公司内部登记资料、股东名册、股东会决议、董事会决议参会记录、利润分配情况、其他股东的证言证词等。

二）、股权代持关系下，公司管理过程中的注意事项

1、隐名股东适当参与公司管理，谨防显名股东滥用权力

股权代持协议下，股东权利包括经营管理权、表决权、分红权等一系列权利实际上都是由代持股人行使。显然，风险巨大。因此，为防止信息不对称，隐名股东应采取必要措施直接或间接参与公司管理，如指派他人任职董事、监事、经理或财务人员等。

2、公司章程中适当限制显名股东的权利

对于每个公司而言，公司章程是 “宪法性”文件，如果在公司章程中对于股权代持双方的权利行使进行特别约定，则对当事人更具有约束力。

3、隐名股东向公司主张权利的限制

股权具有财产权和人身权的双重法律属性，根据公司法的规定，股东应当在公司章程上签名、盖章，公司应当置备股东名册记载股东姓名及出资额，记载于股东名册的股东有权向公司主张行使股东权利。选择隐名出资方式而由他人代持股权的出资人，无权向公司主张行使股东权利。

4、隐名股东不得抽逃出资

隐名投资人虽不是公司名义上的股东，但由于公司的成立、经营等活动均源于隐名投资人的出资，根据公司资本维持和不变的原则，隐名投资人不得抽回资金，逃避风险和责任。

三）、股权代持关系与对外法律关系之间注意事项

1、显名股东转让股权适用不动产善意取得制度

在判断名义股东处分股权行为的效力，第三人能否取得股权时，应当参照《中华人民共和国物权法》第106条关于善意取得的相关规定，即如果符合“善意”、“转让价格合同”、“股权已经登记”的条件，则第三人可以受让该股权。

2、显名股东转让股权，在未能证明恶意串通损害隐名股东利益的情况下，不能否认股权转让协议的效力

显名股东转让股权，构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

3、隐名股东转让股权，名义股东及其他公司股东不持异议的，转让协议有效第三人明知实际出资人的存在，并从实际出资人处受让股权时，如果名义股东并没有提出反对的，则可以认定该转让有效。此时在实际出资人和第三人之间转让的不是股权，因为此时股权仍然归名义股东享有，其转让的仅是实际出资人的隐名投资地位，相当于一种债权债务的移转。

4、名义股东的债权人对代持的股权申请强制执行，隐名股东以其为代持股权的实际权利人为由提出执行异议，法院不予支持依法进行登记的股东具有对外公示效力，隐名股东在公司对外关系上不具有公示股东的法律地位，其不能以其与显名股东之间的约定为由对抗外部债权人对显名股东主张的正当权利。因此，当显名股东因其未能清偿到期债务而成为被执行人时，其债权人依据工商登记中记载的股权归属，有权向人民法院申请对该股权强制执行。

四）、股权代持关系终止，隐名股东显名化的注意事项

1、在委托期限约定不明的前提下，隐名股东有权随时解除委托事项，身份显名化。

根据我国《合同法》相关约定，委托方有权随时与受托方解除委托关系；此外，在协议双方并未就委托期限明确约定的情况下，按照民法之意思自治原则，委托方亦应有权随时解除委托事项。

2、隐名股东显名化，须经公司其他股东半数以上同意

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第25条第三款规定，“实际出资人未经公司其他股东半数以上同意，请求公司变更股东签发出资证明书，记载于股东名册、记载于公司章程并办理公司登记机关登记的，人民法院不予支持。”对于该条解释，企业应当注意以下事项：

1.“知道”不等于“同意”，隐名股东不得以公司知道股权代持的存在而要求确认其为权利人；

2.半数以上其他股东参与隐名出资事宜，则隐名股东显名时可以不再征求“其他股东半数以上同意”；

3.“股东半数以上同意”，不能将该规定理解为必须限定在诉讼中征得其他股东同意，而应以公司经营期间其他股东是否已认可作为审查基础；

4.公司股东明知存在隐名股东并以其行为认可的情况下，视为已经同意其股东身份。

3、能否显名一是须符合当事人之间的约定，二是须其他股东半数以上同意，且不损害公司及其他股东的利益

隐名股东能否显名化一是须符合当事人之间的约定，二是须其他股东半数以上同意，且不损害公司及其他股东的利益。如“显名”的结果显然将改变公司原有股权结构，影响公司相关经营资质的认定，进而造成公司及其他股东利益受损，则法院可能对隐名股东的显名诉求不予支持。

4、外资企业中隐名股东要求显名化，需满足实际投资、其他股东认可、审批机关同意三个条件

《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》第14条规定：“当事人之间约定一方实际投资、另一方作为外商投资企业名义股东，实际投资者请求确认其在外商投资企业中的股东身份或者请求变更外商投资企业股东的，人民法院不予支持。同时具备以下条件的除外：（一）实际投资者已经实际投资；（二）名义股东以外的其他股东认可实际投资者的股东身份；（三）人民法院或当事人在诉讼期间就将实际投资者变更为股东征得了外商投资企业审批机关的同意”。

5、隐名股东可以通过与显名股东进行股权转让的方式进行显名化，无需支付股权转让金

隐名股东与显名股东签订股权转让协议，使得隐名股东显名，但双方之间不存在股权转让支付对价的事实，因此隐名股东无需支付股权转让金。

五）、权利救济注意事项

1、显名股东擅自转让股权构成违约的，隐名股东有权解除代持合同，并要求显名股东承担违约责任

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第25条第二款规定：“名义股东处分股权造成实际出资人损失，实际出资人请求名义股东承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”因此，隐名股东有权解除协议，并要求显名股东返还投资款、分红款，赔偿损失等。

2、诉讼时效期间为两年

当股权受到他人侵害时，请求法律保护的诉讼时效应适用《民法通则》第135条的规定，即诉讼时效期间为两年。

3、股东资格确认纠纷由公司所在地法院管辖

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第26条的规定：“因公司设立、确认股东资格、分配利润、解散等纠纷提起的诉讼，由公司住所地人民法院管辖。”

比例分割法

是指将1分割为0．618和0．382，它们有如下一些特点：

（1）数列中任一数字都是由前两个数字之和构成。

（2）前一数字与后一数字之比例，趋近于一固定常数，即0．618。

（3）后一数字与前一数字之比例，趋近于1．618。

（4）1．618与0．618互为倒数，其乘积则约等于1。

（5）任一数字如与前面第二个数字相比，其值趋近于2．618；如与后面第二个数字相比，其值则趋近于0．382。

证明：∵BD=1/2AB，∴AB=2BD，令BD=1，则AB=2，由勾股定理（毕达哥拉斯定理）知：AD^2=AB^2+BD^2=2^2+1^2=5，∴AD=√5，∵BD=DE=1，AC=AE，∴AC=AD-DE=√5-1，∵AC=√5-1，AB=2∴AC：AB=(√5-1)/2。

商业分割销售

一、商业用房分割、合并转让应符合不动产单元设定的要求。不动产单元是指经有关管理部门批准建造，符合不动产权属登记条件，独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

二、房地产所有权人不得擅自将商业用房分割、合并转让。

三、已经取得不动产权证书的房地产所有权人将商业用房分割或者合并改变不动产单元进行转让的，应符合以下条件，并应申请办理变更登记：

（1）分割、合并后房屋具有固定界线并可以独立使用，且不影响相邻房屋的独立通行权、相邻权。

（2）出具分割、合并后经图审的设计图纸，经住建部门核查楼盘销售备案情况，分割、合并后的《房屋面积测绘成果报告》经住建部门审核备案，且测绘成果报告及设计图纸所标示的房屋能进行唯一的不动产单元编码。

（3）房屋分割、合并是符合建设、消防的相关要求，报住建部门审核。

（4）房屋分割、合并是符合规划相关要求，报自然资源部门审核。

符合上述条件的，按下列程序申请办理变更登记：

（一）房地产所有权人应将分割、合并后房屋测绘成果报告及施工图审查机构审核通过的设计图纸报各行政主管部门审批，并在《上饶市本级商业用房分割、合并登记审核表》及施工图审查机构审核通过的设计图纸上盖章。

（二）房地产所有权人应当持经各相关部门审批后的《上饶市本级商业用房分割合并登记审核表》、设计图纸、房屋测绘成果报告等相关材料向不动产登记机构办理不动产变更登记手续。经不动产登记机构核准办理变更登记的，房地产所有权人方可进行转让。

四、商业用房批准预售后、竣工验收前，需将商业用房分割、合并的，在符合规划设计条件的前提下，先进行规划设计图纸调整，并经施工图审查机构审查通过，履行规划审核程序，变更测绘报告并办理变更测绘备案，提出商品房预售许可变更申请，可按分割、合并后的房屋直接办理初始登记。已签订商品房买卖合同的房屋还需进行商品房买卖合同变更。

五、在本办法出台之前存在分割、合并销售，已竣工验收但未办不动产首次登记的，参照本办法第三条各行政主管部门在《上饶市本级商业用房分割、合并登记审核表》及施工图审查机构审核通过的设计图纸上盖章，《房屋面积测绘成果报告》经住建部门审核备案后，可直接申请办理不动产首次登记。

六、商业用房改变不动产单元的分割、合并转让，应当执行国家和本市房地产转让的相关规定。

商业用房的不动产单元分割、合并转让后，应当执行国家和本市物业管理的规定。

分割法概念

避免交叉感染，避免冲突，避免融入，避免繁殖后代

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